Z analizy dostępnych dokumentów oraz regulacji prawnych wynika, że nowa hala produkcyjna na działce nr 4129 w Łaskarzewie będzie wybudowana nie wcześniej niż za 5 lat. Głównym problemem nie jest brak odpowiedniego tytułu prawnego do tej nieruchomości przez Wspólnotę Gruntową ale brak możliwości szybkiego uzyskania pozwolenia na budowę przez przyszłego inwestora na tej działce. Wieloletnie zaniedbania burmistrza i Rady Miasta będą najprawdopodobniej skutkowały tym, że Łaskarzew nie tylko nie zyska nowych miejsc pracy ale utraci istniejący zakład produkcyjny zatrudniający obecnie ok. 450 osób.
Problemy z własnością nieruchomości – działka nr 4129
Perspektywy dla Łaskarzewa w kontekście zapowiadanej przez FOK Pollena S.A. budowy nowej hali produkcyjnej o pow. 8.000 m2 nie są najlepsze. Z naszych informacji wynika, że spółka zainteresowana jest przede wszystkim działką nr 4129 o powierzchni 56.352 m2 położoną w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego zakładu produkcyjnego. Obecny właściciel tego terenu Spółka Dla Zagospodarowania Wspólnoty Gruntowej w Łaskarzewie nie dysponuje jednak należytym tytułem prawnym do tej nieruchomości, w związku z czym nie może ani oddać ani sprzedać tej nieruchomości przyszłemu inwestorowi. Przedstawiciel zarządu Wspólnoty Gruntowej twierdzi wręcz, że przekazanie tej nieruchomości nowemu właścicielowi a co za tym idzie cała inwestycja na tej działce nie uda się.
Strategia Rozwoju Miasta blokuje inwestycję
Głównym problemem inwestora, poza wykluczeniem komunikacyjnym miasta, o czym pisałem wielokrotnie, będzie problem z szybkim uzyskaniem pozwolenia na budowę nowej hali produkcyjnej. Ma to związek z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów, którego uchwalenie może potrwać wiele miesięcy – prawdopodobnie ponad 2 lata. Z uwagi na uchwaloną w Łaskarzewie Strategię Rozwoju Miasta na lata 2023-2028, gdzie obszar w którym znajduje się działka został zaliczony do terenów leśnych, zmiana przeznaczenia tego terenu będzie musiała się wiązać ze zmianą zapisów w Strategii. Ta procedura dodatkowo wydłuży uchwalenie Planu ogólnego dla Miasta Łaskarzew o kolejne miesiące, co wpłynie na termin uzyskania pozwolenia na budowę.
Uchwalenie planu ogólnego to ponad 2 lata
Procedura uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku omawianej tu lokalizacji będzie wieloetapowa i długotrwała. W ostatnich dniach burmistrz Miasta Łaskarzew ogłosiła przystąpienie do sporządzenia Planu ogólnego Miasta Łaskarzew, którym ma zostać objęta działka nr 4129 położona na tyłach FOK Pollena S.A. Ma to związek z obowiązkiem uchwalania planów ogólnych przez wszystkie gminy do końca 2025 r. Oznacza to, że ok. 2500 gmin w Polsce w najbliższym czasie przystąpi do sporządzenia takiego planu. W związku z brakiem wystarczającej liczby biur projektowych termin uchwalenia planów ogólnych zostanie najprawdopodobniej przesunięty o kolejne lata.
Z informacji jakie udało nam się potwierdzić wynika, iż w przypadku wyłonienia wykonawcy Planu ogólnego dla Łaskarzewa do 15 kwietnia 2024 r. z uwagi na niezbędny nakład pracy, nie będzie on wykonany wcześniej niż w pierwszej połowie 2026 r.
Bez pozwolenia na budowę nie można wybudować obiektów
Uchwalenie Planu ogólnego dla miasta to dopiero początek. Jeżeli założymy, że zostanie on przyjęty w pierwszym półroczy 2026 r. (wersja optymistyczna), wówczas będzie można przystąpić do uchwalenia planu miejscowego lub wydania warunków zabudowy dla działki nr 4129. Procedury te są obwarowane możliwością zgłaszania protestów, co już zostało zapowiedziane przez osoby mieszkające w sąsiedztwie tego terenu. Jeżeli tak się stanie, to proces wydania stosownego dokumentu wydłuży się do roku lub dłużej.
Po uzyskaniu warunków zabudowy lub uchwaleniu planu miejscowego, inwestor będzie mógł rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Ten etap również jest obwarowany możliwością składania skarg i protestów, co może przyczynić się wydłużenia tego etapu do roku lub dłużej.
Z powyższego wynika, że FOK Pollena S.A. przy scenariuszu optymistycznym będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę nowej hali produkcyjnej na działce nr 4129 za około 4,5 roku. Potem pozostanie tylko wybudowanie obiektów i wyposażenie go w nowy park maszynowy, co również musi potrwać minimum 6 miesięcy do 1 roku. W wariancie optymistycznym nowy zakład produkcyjny w Łaskarzewie będzie mógł powstać na przełomie 2028 / 2029 roku.
Czy największy pracodawca w Łaskarzewie będzie mógł sobie pozwolić na tego typu ryzyko?
Wycinka 5,5 ha lasu pod budowę fabryki opakowań sztucznych
Kluczową przeszkodą w przeprowadzeniu inwestycji na działce za FOK Pollena S.A. która musi rzucać się w oczy jest fakt, iż działka nr 4129 o powierzchni ponad 5,5 hektara jest terenem leśnym, zlokalizowanym w sąsiedztwie terenów leśnych. Strategia Rozwoju Miasta na lata 2023-2028 potwierdza ten fakt.
Pamiętajmy przy tym, że obecny rząd zadeklarował ograniczenie emisji w Polsce o 90% do roku 2040. Oznacza to położenie nacisku na rozwiązania ekologiczne w naszym kraju, a zatem ochronę przyrody.
Mieszkańcy Łaskarzewa, Urząd Miasta oraz przyszły inwestor już dziś będą musieli odpowiedzieć sobie na pytane:
Jak przekonać ekologów do wyrażenia zgody na wycięcie 5,5 ha lasu pod budowę fabryki opakowań sztucznych?
Biorąc pod uwagę powyższe problemy i terminy, bardziej prawdopodobne jest, że FOK Pollena S.A. wybuduje w najbliższym czasie nowoczesny zakład produkcyjny w innym mieście i docelowo tam przeniesie całą produkcję w okresie najbliższych 5 lat, niż że wybuduje nowy zakład produkcyjny w Łaskarzewie.
Sławomir Danilczuk
Foto: Strategia Rozwoju Miasta Łaskarzew na lata 2023-2028.